1. Introduction
Les administrateurs de propriétés par étages (PPE) sont souvent confrontés à des défauts affectant les parties privatives et communes des immeubles. Les propriétaires sollicitent l’intervention de l’administrateur pour exiger des réparations auprès des constructeurs ou vendeurs. Cependant, le rôle de l’administrateur est encadré par certaines limites juridiques, nécessitant une approche bien définie.
2. Le rôle de la communauté des propriétaires d’étages
La communauté des copropriétaires ne possède qu’un pouvoir limité et ne peut agir que sous certaines conditions. Elle intervient principalement pour des travaux collectifs sur les parties communes, généralement par l’intermédiaire de l’administrateur. Ce dernier peut contracter avec un entrepreneur, et en cas de défauts, il peut exiger des réparations ou demander des compensations financières. Toutefois, pour la construction initiale, chaque copropriétaire a signé son propre contrat avec le constructeur ou le vendeur, ce qui limite l’intervention collective.
3. La nature du contrat d’achat
Différentes structures contractuelles sont possibles :
- Un contrat de vente immobilière pour l’acquisition du terrain, couplé à un contrat d’entreprise pour la construction.
- Un contrat de vente intégrant un descriptif détaillé des prestations promises.
Ces contrats sont régis par le Code des Obligations et déterminent les garanties applicables. Cependant, les clauses varient selon les acheteurs, en fonction du notaire ou du courtier impliqué, compliquant les recours en cas de défauts.
4. Le rôle de l’Administrateur
L’administrateur doit recenser les défauts affectant les parties communes et signaler les problèmes aux parties concernées. Il ne peut aller au-delà de cette mission sans un accord contractuel préalable. Il doit également informer les copropriétaires que les garanties ne relèvent que de leurs contrats individuels et, si les démarches amiables échouent, les orienter vers un conseil juridique.
5. Mandat à un Avocat
Les copropriétaires peuvent engager un avocat, individuellement ou collectivement, pour défendre leurs intérêts en justice. Les frais juridiques ne sont pas pris en charge par la communauté, sauf accord unanime de l’assemblée générale.
6. La Procédure
L’avocat évalue si une demande de réparation ou de réduction du prix est la meilleure stratégie en fonction des contrats. Il guide les copropriétaires dans les démarches à entreprendre.
7. Conclusion
L’administrateur ne disposant pas d’expertise juridique, il doit rapidement reconnaître ses limites et recommander aux copropriétaires de mandater un avocat lorsque les litiges sont conséquents.