La répartition des frais en copropriété : une approche pragmatique pour une gestion équilibrée
La gestion des frais en copropriété est une étape cruciale pour assurer l’harmonie et l’équité au sein des propriétaires d’étages. Cependant, trouver une répartition « juste » est une utopie. L’objectif, comme l’affirme Roland Savary, expert en administration PPE, est d’aboutir à une répartition « le moins faux possible ».
Comprendre les parties communes
Les parties communes se divisent en deux catégories :
- Parties impérativement communes : Elles incluent les éléments essentiels au bâtiment (fondations, murs porteurs, toitures, installations communes comme l’ascenseur ou le chauffage).
- Parties facultativement communes : Ces éléments sont déclarés communs dans l’acte constitutif ou le règlement d’administration. Leur statut est soumis à une décision collective.
Les frais et charges communs
Conformément à l’article 712h al. 2 du Code civil suisse, les charges communes comprennent :
- Entretien et réparations des parties communes (par exemple, maintenance des ascenseurs, élagage des jardins).
- Frais administratifs tels que les honoraires de l’administrateur, les primes d’assurance, ou encore les frais liés à la tenue des assemblées.
- Taxes publiques comme les taxes de voirie ou d’éclairage public.
- Intérêts et annuités liés aux gages sur l’immeuble.
Contributions des copropriétaires
Chaque copropriétaire contribue aux charges communes proportionnellement à la valeur de sa quote-part, une obligation « propter rem » liée à la propriété et non à la personne. En cas de non-paiement, la communauté peut activer une hypothèque légale pour garantir sa créance.
Répartition des frais : clés et dérogations
Bien que la loi prévoie une répartition proportionnelle aux quotes-parts, des dérogations sont possibles :
- Adaptation à l’usage : Par exemple, un local commercial peut être exempté des frais de buanderie.
- Consommation réelle : Les frais d’eau ou de chauffage peuvent être répartis selon les compteurs individuels.
- Intérêt objectif : Les parties communes inutilisées (exemple : ascenseur pour un rez-de-chaussée) peuvent entraîner une réduction des frais.
Toute modification de la clé de répartition requiert une décision prise à la double majorité des copropriétaires et des quotes-parts.
Décompte annuel des charges
Un décompte précis des charges communes est établi annuellement. L’approbation de ce décompte incombe à l’assemblée des copropriétaires, qui peut également décider de l’établissement d’un budget prévisionnel.
L’esprit communautaire : un élément essentiel
La gestion de copropriété doit prôner l’équilibre entre équité et pragmatisme. Bien qu’une répartition parfaite soit impossible, un esprit communautaire solide peut minimiser les conflits et favoriser une gestion harmonieuse.
Conclusion : La répartition des frais en copropriété repose sur des règles légales souples et adaptables. Cependant, elle nécessite un dialogue constant entre copropriétaires pour éviter les dissensions et garantir une vie collective apaisée.