Dans certaines PPE, il arrive qu’un copropriétaire s’oppose systématiquement à tous les travaux proposés, qu’il s’agisse d’entretien indispensable, de rénovations utiles ou d’améliorations réclamées par la majorité. Cette attitude peut rapidement freiner la bonne gestion de l’immeuble. Pourtant, contrairement à ce que beaucoup pensent, un refus individuel – même répété – ne suffit souvent pas à bloquer la collectivité, car la loi suisse prévoit des mécanismes précis pour permettre à la communauté d’avancer.
Tout commence par la nature des travaux envisagés. Le droit suisse distingue en effet les travaux d’entretien nécessaires, les travaux utiles et les travaux somptuaires ou d’embellissement. Cette classification, rappelée par la doctrine et la jurisprudence, détermine la majorité requise pour adopter la décision. Les travaux nécessaires – ceux qui permettent de maintenir la valeur ou l’utilité du bâtiment – sont votés à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Même si un copropriétaire refuse systématiquement, il ne peut pas empêcher l’assemblée d’approuver ces interventions, tant que la majorité légale est atteinte.
Lorsque la communauté se trouve face à un refus obstiné concernant des travaux indispensables, elle peut même obtenir l’intervention du juge. Le Tribunal fédéral rappelle que les travaux nécessaires, s’ils sont refusés par l’assemblée ou bloqués par un copropriétaire, peuvent être ordonnés judiciairement afin de préserver la valeur commune, en s’appuyant sur l’art. 647 al. 2 ch. 1 CC applicable à la PPE par renvoi. Autrement dit, un copropriétaire isolé ne peut pas s’opposer durablement à l’entretien essentiel du bâtiment.
La situation est différente pour les travaux dits utiles, qui visent à améliorer la valeur ou l’utilisation de l’immeuble. Ceux-ci nécessitent une double majorité : celle du nombre de copropriétaires et celle des quotes-parts. Un copropriétaire réfractaire peut donc, dans ce cas, empêcher le projet si les majorités ne sont pas réunies. La même logique vaut pour les travaux d’embellissement ou somptuaires, où l’unanimité est souvent exigée en principe, même si certaines exceptions existent lorsque les travaux ne restreignent objectivement pas les droits d’usage du copropriétaire dissident et que les autres assument les coûts supplémentaires.
Le rôle de l’administrateur est déterminant dans ces situations. C’est à lui de présenter clairement les enjeux, d’expliquer en quoi un travail est nécessaire, utile ou simplement esthétique, et de fournir des documents objectifs : devis comparatifs, rapports techniques, constats ou avis d’experts. Cette transparence permet de limiter les oppositions « de principe ». En cas d’urgence – dégât, risque de dommages ou installation défaillante – l’administrateur peut même ordonner immédiatement les travaux indispensables afin de protéger l’immeuble, sans devoir attendre un vote, comme le rappelle la pratique en matière de travaux urgents.
Lorsque le copropriétaire opposant multiplie les contestations après vote, la loi lui offre la possibilité d’agir en annulation de la décision dans un délai de 30 jours. Mais cette démarche ne suspend pas automatiquement l’exécution, sauf décision judiciaire expresse. Tant que l’assemblée a été correctement convoquée, que le point était clairement inscrit à l’ordre du jour et que les majorités ont été respectées, la communauté peut en général poursuivre le projet en sécurité juridique.
Enfin, il existe des cas extrêmes où un copropriétaire adopte un comportement tellement obstructif ou nuisible qu’il porte atteinte à la vie collective. Dans ces situations – heureusement rares – la loi permet d’envisager une procédure d’exclusion. Celle‑ci n’est acceptée par les tribunaux que lorsque la communauté ne peut raisonnablement plus cohabiter avec le copropriétaire concerné, et uniquement après avoir tenté des mesures moins lourdes. Cette possibilité, même exceptionnelle, montre que la loi ne tolère pas un blocage permanent et volontaire du fonctionnement normal de la PPE.
En résumé, un copropriétaire qui refuse tous les travaux ne possède pas un droit de veto permanent. Pour les travaux nécessaires, sa position n’a aucun pouvoir de blocage ; pour les travaux utiles ou somptuaires, la communauté doit respecter les majorités prévues, mais peut faire valoir des arguments objectifs et, en dernier recours, se tourner vers le juge. Ce qui compte, c’est de s’appuyer sur une démarche structurée : analyses techniques, explications claires, votes réguliers et respect des règles. La PPE reste une organisation collective : elle ne peut pas être paralysée par un refus systématique.